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Die nachfolgenden Internetseiten der DZ BANK dürfen nur von Personen angesehen werden, deren dauerhafter Wohn-/Geschäftssitz in einem der Mitgliedsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) mit Deutsch als Amtssprache oder in der Schweiz ist, die sich nicht in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, oder Japan befinden und die keine „U.S.-Person“ gemäß Definition der „Regulation S“ des amerikanischen Wertpapiergesetzes „U.S. Securities Act“ von 1933 in der jeweils gültigen Fassung (im Folgenden „U.S.-Person“) sind. Die DZ BANK übernimmt insbesondere keine Verantwortung für die Verbreitung des Inhalts von Internetseiten gegenüber Personen, die nachfolgend falsche Angaben machen.

Ich habe meinen dauerhaften Wohn-/Geschäftssitz in einem Mitgliedsstaat des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) mit Deutsch als Amtssprache oder in der Schweiz und habe die Pflichtangaben und Interessenkonflikte / Rechtliche Hinweise gelesen und bin mit ihnen einverstanden. Ich bestätige, dass ich mich derzeit nicht in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada oder Japan befinde, dass ich keinen dauerhaften Wohnsitz in den Vereinigten Staaten von Amerika habe und dass ich auch keine „U.S.-Person“ bin.

#4
Ausgabe

Preiswende in Sicht?

Deutschlands Wohnungsmarkt läuft auf Hochtouren

Im Fokus
Thorsten Lange
7 min
705 Leser
13.12.2018

98%, 111%, 116% – binnen zehn Jahren sind die Preise für Neubauwohnungen in Berlin, Frankfurt und München rasant gestiegen. In der Bundeshauptstadt müssen Käufer pro Quadratmeter Wohnfläche mittlerweile über 5.000 Euro zahlen. Aber es geht auch noch teurer. 

Etwa 1.000 Euro mehr sind am Finanzplatz Frankfurt fällig. Und in München, Deutschlands teuerster Stadt, liegt der Quadratmeterpreise bei über 8.000 Euro. Kein Wunder, dass die Klagen über unerschwingliche Wohnungen in den Ballungsräumen wie in den Groß- und Universitätsstädten zunehmen. Zahlreicher werden aber auch die Warnungen vor einer Blase am Immobilienmarkt. Schließlich haben die geplatzten Immobilienträume in den Vereinigten Staaten, Spanien und Irland schwere Schäden für die Konjunktur und das Finanzsystem hervorgerufen. Wer kurz vor dem Platzen der Blase eine Immobilie erworben hatte, erlitt besonders schwere Verluste. Ist auf dem deutschen Immobilienmarkt also Vorsicht geboten? 

Ländliche Regionen dämpfen den kräftigen Preisanstieg der Städte.

Das gute wirtschaftliche Umfeld, günstige Kredite und Investoren treiben die Preise in die Höhe

Auch wenn verdoppelte Kaufpreise innerhalb einer Dekade darauf hindeuten könnten: Eine Immobilienblase hat sich in Deutschland noch nicht gebildet. Dagegen spricht der landesweit eher moderate Preisanstieg. Eigenheime haben sich in zehn Jahren durchschnittlich um gut 40% verteuert. Ländliche Regionen dämpfen den kräftigen Preisanstieg der Städte. In den Staaten, in denen sich in der Vergangenheit Immobilienblasen aufgepumpt haben, wuchsen die Preise weitaus stärker. In den zehn Jahren vor der Marktkorrektur haben die Hauspreise in den Vereinigten Staaten um 170%, in Spanien um 190% und in Irland um 290% zugelegt. Typisch für eine Immobilienblase sind zudem viele spekulativ agierende Käufer, die ohne fundamentale Grundlage von weiter steigenden Preise ausgehen. Außerdem gehen mit einer Immobilienblase meist ein Bauboom und ein starker Anstieg der privaten Verschuldung einher. All das traf auf die drei genannten Länder zu. 

International fällt der Preisanstieg am deutschen Wohnungsmarkt eher schwach aus

J 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 17 16 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 18 350 300 200 250 150 100 50 450 400 P Hauspreisindizes in Punkten (1996 = 100) Deutschland Italien Irland Spanien Frankreich Niederlande Großbritannien USA

Quellen: Nationale statistische Ämter, EZB, Case-Shiller, Ministerio de Fomento, tsb/Esri, Halifax/Lloyds, vdp

Auch in Deutschland ist mit dem Immobilienkauf regelmäßig die Hoffnung auf einen mit der Zeit steigenden Immobilienwert verbunden. Aber das ist meist nicht das ausschlaggebende Kaufmotiv. Vielmehr hat die gute Lage auf dem Arbeitsmarkt mit einer seit Jahrzehnten nicht gekannt niedrigen Arbeitslosenquote die finanzielle Situation vieler Haushalte verbessert und die Zuversicht für die eigene Perspektive gestärkt. Die Nachfrage profitiert aber auch von den niedrigen Zinsen, die den finanziellen Spielraum der Kaufinteressenten erweitert haben. Zudem hat das Zinstief bei vielen Anlegern aus dem In- und Ausland das Interesse am Immobilienmarkt geweckt. Sie erhoffen sich eine solide Geldanlage und eine nicht ganz so magere Rendite wie am Kapitalmarkt. Nicht zuletzt sind die steigenden Preise auch eine Folge des Urbanisierungstrends, der gerade in den Ballungsräumen für eine hohe Wohnungsnachfrage sorgt. So wuchs die Einwohnerzahl der sieben größten deutschen Städte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München – in nur zehn Jahren um etwa eine Million Menschen. Dagegen ist das Wohnungsangebot knapp, weil lange Zeit zu wenig gebaut wurde.

Die Preise für Eigenheime steigen mit hohem Tempo

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 8 4 6 2 0 -2 10 140 120 130 110 100 90 150 % P J Eigenheime Preisveränderung ggü. Vorjahr in % (links) Eigenheime Preisindex 2008 = 100 (rechts)

Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken

Doch nicht nur in den Metropolen steigt die Einwohnerzahl. Auch deutschlandweit wächst die Bevölkerung seit einigen Jahren durch Zuwanderung. Gesteigert wird der Wohnungsbedarf durch die Binnenwanderung vom ländlichen Raum in die Städte. Hier wird zusätzlicher Wohnraum benötigt, während der Leerstand in vielen Dörfern zunimmt. Der auf 400.000 Fertigstellungen im Jahr taxierte Wohnungsbedarf liegt damit weit höher als die 285.000 neuen Wohnungen, die im vergangenen Jahr gebaut wurden. Viel mehr dürfte erst einmal aber kaum erreichbar sein: Neben fehlenden Bauflächen, langwierigen Genehmigungsprozessen und Anwohnerprotesten bei Neubauprojekten wird die hochgradig ausgelastete Bauwirtschaft mehr und mehr zum Flaschenhals. Damit wird das ausgedünnte Wohnungsangebot weiterhin im Zentrum der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt stehen, sodass steigende Mieten und Preise ein Politikum bleiben werden. Aus unserer Sicht nahezu wirkungslos sind die von der Bundesregierung angestoßenen Maßnahmen wie Mietpreisbremse, Sonder-Abschreibungen oder Baukindergeld, weil sie den Wohnungsmangel – schlichtweg – nicht beheben. Eher besteht die Gefahr, dass die erweiterte Mietregulierung Investoren verunsichert und die Fördermittel Grundstücks- und Wohnungspreise weiter nach oben treiben.

Überbewertungen ja, generelle Preisblase nein

Auch wenn sich in Deutschland keine Immobilienblase gebildet hat, Preisübertreibungen lassen sich in einer wachsenden Zahl von Städten sehr wohl beobachten. Zudem hat der landesweite Preisanstieg für Wohneigentum mit zuletzt über 8% jährlich ein hohes Niveau erreicht. Nach Abzug der Inflationsrate verbleibt ein realer Preisanstieg von über 5%, der in immer mehr Städten hohe Bewertungsrelationen hervorruft. Gerade in den teuren Städten sind die Kaufpreise den Mieten weit davongeeilt. Anleger müssen hier für Neubauwohnungen rund fünf Jahresmieten mehr als noch vor zehn Jahren veranschlagen. In den sieben größten deutschen Städten reichen die Kaufpreise im Durchschnitt von 30 Jahresmieten in Köln bis zu 36 Jahresmieten in München. Entsprechend sind die erzielbaren Mietrenditen gesunken. Nach Erwerbsnebenkosten und laufenden Aufwendungen lassen sich in den sieben Städten kaum mehr als 2% realisieren. Andernorts ist es nicht viel besser: Der Kreis der Städte mit Neubaumietrenditen von mehr als 3% ist überschaubar.

Preisrally – steigende Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei Erstbezug

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 8.000 7.000 5.000 6.000 4.000 3.000 2.000 9.000 / qm 2 J Berlin Hamburg Frankfurt München Düsseldorf Köln Stuttgart

Quelle: bulwiengesa

Mit steigenden Immobilienbewertungen wächst das Korrekturrisiko – auch ohne Immobilienblase. Wahrscheinlicher als ein kräftiger Preisrückgang ist jedoch ein verlangsamter Preisanstieg, selbst bei einer weiterhin stabilen wirtschaftlichen Lage. Zum einen verschlechtern die steigenden Preise die Erschwinglichkeit von Immobilien. Zum anderen dürfte in absehbarer Zeit von steigenden Zinsen eine zusätzliche Belastung ausgehen. Selbst ein Anstieg auf im Rückblick moderate 3% reduziert spürbar den Kreditbetrag, den sich ein Haushalt leisten kann. Bis sich Ende nächsten Jahres die erste Zinsanhebung der Europäischen Zentralbank abzeichnet, dürften die Zinsen aber niedrig bleiben. Positiv ist für Anleger, dass das knappe Wohnungsangebot eine gute Vermietbarkeit und ein niedriges Leerstandsrisiko bewirkt. Es ermöglicht außerdem Mietsteigerungen, die die Mietrendite nachträglich verbessern können. Sicher ist das aber nicht, denn das hohe Mietniveau und zukünftige Regulierungseingriffe können die Mietentwicklung dämpfen.

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